Gerçek kişilerin yaptığı gayrimenkul alım satımlarında, Gelir İdaresi Başkanlığı uygulamalarına göre önemli vergisel yükümlülükler doğuyor. Pek çok kişinin farkında olmadığı düzenlemeler, süresinde beyan yapılmaması halinde ağır vergi cezalarına yol açabiliyor.
5 Yıl İçinde Satışa Vergi
193 Sayılı Gelir Vergisi Kanunu kapsamında, konut ve arsa gibi taşınmazların edinim tarihinden itibaren 5 yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazanç “değer artış kazancı” sayılıyor ve gelir vergisine tabi tutuluyor.Arazi, bina, maden suları ve tapuda gayrimenkul olarak tescil edilen hakların; satış, devir, takas, kamulaştırma ya da şirketlere sermaye olarak konulması da vergi doğuran işlemler arasında yer alıyor.Beş yıllık sürenin hesabında takvim günü esas alınıyor. Taşınmaz 5 yıl dolmadan satılırsa vergi doğuyor; süre aşıldığında ise vergileme yapılmıyor.
Beyanname Martta Verilecek
5 yıl içinde satılan ev ve arsalardan elde edilen kazançların, 2026 yılının mart ayında yıllık gelir vergisi beyannamesi ile bildirilmesi gerekiyor. Hesaplanan vergi ise mart ve temmuz aylarında iki eşit taksitte ödenecek.Beyan yükümlülüğünün yerine getirilmemesi halinde vergi ziyaı cezası ve gecikme faizi uygulanıyor.
Endeksleme Hesabı Nasıl Yapılıyor?
Vergi hesabında, taşınmazın alış ve satış bedeli arasındaki fark doğrudan vergilenmiyor. Öncelikle maliyet bedeli, Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) artış oranı dikkate alınarak güncelleniyor.Örneğin 2023 Aralık’ta 5 milyon TL’ye alınan bir konutun 2025 Ağustos’ta 8 milyon TL’ye satılması halinde, Yİ-ÜFE artışı yüzde 10’un üzerindeyse maliyet bedeli endeksleniyor. Bu durumda 5 milyon liralık maliyet yaklaşık 7 milyon 650 bin liraya yükseliyor ve vergi, bu tutar üzerinden hesaplanan kazanç için doğuyor.
Miras Hariç, Kooperatif ve Kentsel Dönüşüm Dahil
Miras yoluyla edinilen taşınmazlarda 5 yıllık süre şartı uygulanmıyor.Buna karşılık kooperatiften edinilen konutlarda fiili kullanım tarihi; arsa üzerine inşa edilen yapılarda ise tapuda cins tashihi tarihi esas alınıyor. Kentsel dönüşüm kapsamında arsa üzerine yapılan konutların 5 yıl içinde satılması halinde de gelir vergisi yükümlülüğü doğuyor.Uzmanlar, satış planı olan mükelleflerin süre ve endeks hesaplarını dikkatle yapmaları gerektiği uyarısında bulunuyor.